Vivre au bord d'un lac devient un luxe

Stéphanie Grammond 
20 mars 2006 - 08h53

Marc et Thérèse Bourret ont payé 5000 $ leur chalet au lac des Trois-Montagnes, à La Conception, à 15 minutes de Mont-Tremblant. C'était en 1966. Il n'y avait rien. Pas même de chemin.

Ils s'y rendaient en bateau, avec leurs enfants et leurs sacs d'épiceries. De vrais pionniers!

Aujourd'hui, leur lac s'est embourgeoisé, comme beaucoup de plans d'eau au Québec. Les plus belles maisons se vendent un demi-million de dollars et plus. Et les vieux chalets sont démolis pour faire place à des résidences cossues.

Le couple de 77 ans a eu un choc lorsqu'il areçu sa nouvelle évaluation foncière. Leur propriété a été évaluée à 398 700$, un bond de 184% parrapport à l'an dernier! Et leur impôt-foncier a pratiquement doublé. Il est passé de 1812$ à 3525$ d'un seul coup, sans préavis.

«C'est tout à fait injuste! En ajoutant la taxe scolaire, cela représente 350$ par mois, juste pour avoir le droit de rester ici«, dénonce M. Bourret.

Les Bourret paient des taxes de grande ville. Mais ils n'ont droit qu'à des services de campagne.

Pas grand-chose à part le service de police, le ramassage des ordures et l'entretien du chemin en gravier, cahoteux et poussiéreux. Quand les résidants du bord du lac s'en sont plaints, la municipalité a songé à l'asphalter... moyennant une taxe spéciale, raconte M. Bourret.

Impossible de contester l'évaluation, qui relève de la municipalité régionale de comté (MRC). Comme tous leurs voisins, les Bourret savent qu'ils vendraient probablement encore plus cher que le montant de leur évaluation.

Les résidants ne peuvent pas non plus se plaindre à leur municipalité. Celle-ci n'a de pouvoir que sur le taux d'imposition, c'est-à-dire la somme payable par 100 $ d'évaluation.

Au total, l'évaluation imposable totale dans la municipalité de La Conception a gonflé de 88 % avec l'arrivée du nouveau rôle, en 2006. Pour équilibrer cette hausse, la municipalité a réduit

son taux de taxation. Toutefois, la réduction n'a pas été équivalente à la hausse, car les dépenses de la municipalité ont augmenté de 23% parrapport à l'an dernier.

Mais grosso modo, tous ceux dont l'évaluation a monté davantage que la moyenne - surtout des propriétaires de maisons au bord de l'eau-ont vu leur impôt augmenter. Et vice versa.

Au village, le terrain de certains résidants est évalué à environ 5$ le mètre carré, parrapport à 40$ pour les terrains au bord du lac, soit huit fois plus, constate M. Bourret. «Quand la municipalité dépense, ils paient 1$ et moi 8$», dit-il.

Mais la nature même de l'impôt foncier est d'imposer les contribuables en fonction de leur actif. Un impôt auquel il est difficile d'échapper. Il existe certains mécanismes pour atténuer les chocs (voir autre article en page 3), mais ils ont leur limite. De plus, en créant des distorsions, on s'éloigne de l'objectif fondamental de la taxe foncière.

Le problème des riverains reste donc entier. « C'est au gouvernement de prendre action pour faire une exception pour les résidents qui ont des revenus moyens et qui n'ont pas l'intention de vendre », estime M. Bourret.

D'ici là, certains leur suggèrent des solutions palliatives. Ils pourraient louer une partie de l'année, au gros prix, pourrécupérer une partie de l'augmentation des taxes. Mais les Bourret ne sont pas chauds à l'idée. Depuis leurretraite, ils habitent au lac des Trois-Montagnes à l'année. « Viens voir mes garde-robes. Il faudrait que je vide tout ça », dit Mme Bourret.

Ils pourraient contracter une hypothèque ou carrément... vendre. Des voisins des Bourret craignent que les taxes finissent par les expulser.

« S'il faut qu'ils évaluent ma résidence à un million de dollars, je vais mettre une pancarte à la porte. Je vais être obligé de m'en aller. Je ne serai plus capable de payer les taxes », dit Michel Taché, installé au lac des Trois-Montagnes depuis 32 ans. Son évaluation foncière vient de doubler et ses taxes ont gonflé de 40 %.

Lorsque les vacanciers comme lui ont commencé à s'installer au bord du lac, il y a 40 ans, des habitants du village leur faisaient sentir qu'ils leur volaient leur lac. Ironiquement, ce sont ces vacanciers de longue date qui ont l'impression de se faire montrer la porte, aujourd'hui, parce que des millionnaires cognent de l'autre côté.

Partout, les riverains écopent
Les nouveaux rôles d'évaluation municipale réservent de fameuses surprises aux propriétaires de maisons au bord des lacs.

À certains endroits, comme au lac Tremblant ou au lac Mem- phrémagog, l'évaluateur a ajouté un zéro à l'ancienne évaluation! Imaginez l'avis d'impôt foncier... De quoi chasser les résidants de longue date qui n'ont pas les moyens des nouveaux acheteurs.

L'an dernier, un riverain du lac Tremblant a vu la valeur sa propriété multipliée par 10, de 300 000 $ à 3 millions! Au lieu d'un impôt foncier de 6000 $, il doit maintenant verser 60 000 $, rapporte Michel Meloche, un évaluateur agréé des Laurentides. Faut-il préciser que le propriétaire conteste?

C'est un cas hors du commun. Mais à l'échelle de la province, bien des propriétaires de maisons au bord de l'eau ont écopé d'une hausse significative de l'impôt foncier.

Depuis le début des années 2000, les acheteurs s'arrachent les terrains. Et, bien entendu, on ne crée pas de nouveaux lacs... La rareté a fait bondir les prix de vente.

« Les bords de l'eau sont très en demande et ça s'explique en partie par l'arrivée d'acheteurs étrangers, même dans la région de Québec, même sur le bord du fleuve en Gaspésie », constate François Des Rosiers, professeur en gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval.

Le lac Saint-Joseph, le plus prisé à proximité de Québec, a connu un essor incroyable depuis trois ans. Un terrain qui compte 100 pieds de façade sur le lac se vend environ 350 000 $.

L'évaluation d'une propriété riveraine, tirée du rôle au hasard, a augmenté de 47 % comme le démontre notre tableau. Pourtant, lerôle est entré en vigueur en janvier 2005.

Il reflète donc le marché de juillet 2003. Beaucoup d'eau a déjà coulé depuis...

De plus, les retraités ont changé leur mentalité, observe Jean-Pierre Cadrin, évaluateur dans larégion de Magog.

Pour vivre dans une maison de plusieurs centaines de milliers de dollars, ils contractent une hypothèque allant jusqu'à 25 ans, en se disant qu'ils rembourseront le solde lorsqu'ils revendront la maison dans 15 ans.

Ce phénomène n'est pas seulement vrai dans les Cantons-de-l'Est. Beaucoup de gens vont vivre à l'année dans les Laurentides. Les acheteurs recherchent plus de confort... et sont prêts à payer plus cher.

Dans plusieurs municipalités, l'évaluation totale a explosé: 55 % à Sainte-Anne-des-Lacs, 54 % à L'Estérel, 51 % à Saint-Adolphe-d'Howard. Mais la valeur des résidences au bord des lacs a augmenté encore plus, de plus de 70 %.

Prenons Saint-Adolphe-d'Howard. Les hausses vont jusqu'à 110 %, dit Michel Binette, directeur général de la municipalité. Mais il nuance: l'évaluation de la majorité des maisons à Saint-Adolphe a augmenté de moins de 40 000 $. Près du tiers n'a pas bougé. Et seulement 18 % ont eu des augmentations supérieures à 40 000 $.

Dans sa municipalité, certains secteurs sont en plein essor. À la Réserve Morgan, sur le bord du lac Sainte-Marie, joueurs de hockey et autres millionnaires ont bâti de vrais petits châteaux... avec quatre bateaux accostés au quai.

Le prix de ces résidences fait bondir l'avis d'impôts fonciers des maisons des environs, même s'il s'agit de vieilles bicoques.

« Les gens n'ont pas les moyens de leurrichesse », constate le professeur Des Rosiers. C'est la même dynamique que dans les quartiers centraux des grandes villes qui se sont embourgeoisés, comme le Plateau Mont-Royal à Montréal. Lesrésidants de longue date, souvent des retraités aux revenus modestes, n'ont plus les moyens de payer leurs taxes.

Quand les gens veulent contester, les évaluateurs leur demandent: « Pensez-vous que vous vendriez votre maison moins cher que l'évaluation? » Ils répondent toujours non. « Les chalets étaient sous-évalués pendant des années, dit Carl De Rico, évaluateur agréé pour la firme De Rico Hurtubise et Associés, de Québec. Les prix ont seulement été ajustés. Les propriétaires ont été chanceux. Leur chalet vaut une fortune. Ils ont payé moins cher de taxes pendant tout ce temps. »

Le vieillissement de la population stimule aussi la demande pour les maisons riveraines. Les travailleurs en fin de carrière cherchent un lac à proximité de la ville, où ils pourront travailler à distance et ensuite prendre leurretraite.

Une évaluation complexe
Le marché des maisons au bord de l'eau est hétéroclite. De la mare aux grenouilles au lac Memphrémagog, chaque cas est un cas d'espèce. Le terrain n'est pas standard, le type de construction encore moins. Comment détermine-t-on leur valeur foncière?

L'évaluation est fondée sur le prix de vente des maisons comparables. Ce sont les municipalités régionales de comté (MRC) qui ont la responsabilité de refaire le rôle tous les trois ans (parfois aux six ans pour les municipalités de moins de 5000 habitants).

Normalement, leur territoire est assez vaste pour avoir un nombre suffisant de transactions immobilières, afin de former un échantillon représentatif.

Le terrain est l'élément clé. « L'évaluation repose principalement sur le nombre de pieds linéaires de façade sur le lac », explique Carl De Rico, de la firme De Rico Hurtubise et associé.

Prenons deux terrains de 100 pieds de façade sur un lac. L'un compte 20 000 pieds carrés, l'autre 50 000. Il n'y aura pas une si grande différence de prix, même si le deuxième terrain est plus profond.

La dénivellation du terrain influencera aussi la valeur. Un terrain plat est plus facile à utiliser. Il vaut donc plus cher. La proximité de la ville, la qualité des chemins et la qualité de l'eau entrent aussi dans les calculs. Par contre, l'orientation du terrain et la dimension du lac ont peu d'impact sur l'évaluation.

Pour déterminer la valeur de la maison, l'évaluateur se demande d'abord si elle est habitable à l'année. Y a-t-il un égout? Un réseau d'eau avec de l'eau potable? Du chauffage en hiver? Voilà ce qui donne de la valeur à la maison.

D'autres éléments jouent un rôle dans l'évaluation: les fondations, la qualité de la finition, la fenestration, la toiture, les armoires de cuisine, l'aménagement extérieur.

La tentation de gonfler les taxes

Une fois les évaluations complétées, chaque municipalité est responsable d'ajuster son taux de taxation. Lorsque l'évaluation de l'ensemble des résidences augmente, la municipalité réduit son taux en conséquence afin que le montant des taxes demeure le même... en moyenne à tout le moins.

Or, la valeur des maisons au bord des lacs a explosé, tandis que celle des autres maisons du territoire a augmenté beaucoup moins. Même si la municipalité baisse son taux de taxation, les riverains écoperont d'une augmentation substantielle, alors que la facture des autres résidents baissera.

Mais dans la pratique, les baisses ne sont pas si fréquentes. « Quand il y a de fortes augmentations des évaluations, de 30 % et plus par exemple, on voit rarement une baisse équivalente du taux de taxation, parce que les dépenses de la municipalité augmentent », dit François Des Rosiers, professeur en gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval.

« Ça peut devenir une incitation à hausser les dépenses. La tentation est grande d'y aller sans regarder à la dépense. C'est le danger », dit-il.

En excluant les neuf plus grandes villes du Québec, les municipalités de la province ont augmenté leurs dépenses de 5 % par année de 2000 à 2005, selon le ministère des Affaires municipales et des Régions. C'est beaucoup plus que le taux d'inflation.

Comment absorber les chocs
L'étalement ou le dégrèvement: Lorsque l'évaluation foncière explose, une municipalité dispose de deux moyens pour faire augmenter l'impôt foncier graduellement, plutôt que d'un seul coup.

L'étalement permet de répartir la hausse de l'évaluation sur trois ans, soit la durée de vie du rôle.

Le dégrèvement permet d'appliquer la hausse sur trois ans. Les deux mécanismes ont le même effet, mais le dégrèvement est plus simple à mettre en place d'un point de vue administratif.

D'une manière ou d'une autre, au bout de trois ans, le contribuable paiera le plein montant d'impôt en fonction de son évaluation.

Les taux variés: Le régime d'impôt foncier à taux variés existe depuis 2001 au Québec. Il a été créé pour éviter que le fardeau fiscal se déplace indûment sur une catégorie de propriétaires. Les municipalités peuvent désormais fixer des taux d'imposition différents pour cinq catégories: les immeubles industriels, les immeubles à six logements et plus, les terrains vagues, les immeubles résiduels (ce qui englobe le résidentiel) et les immeubles non-résidentiels.

Mais dans les petites municipalités, où on retrouve surtout desrésidences privées, cette mesure a une portée limitée.

La tarification en fonction des services: De plus en plus, le ministère des Affaires municipales et des Régions du Québec encourage les municipalités à mettre en place une tarification en fonction des services, au lieu d'un impôt foncier unique.

Comment cela fonctionne-t-il? La municipalité n'a qu'à réduire son taux de taxation de base, et établir une tarification en fonction de l'utilisation de différents services par chaque résident.

Des exemples: le prix du déneigement sera fixé en fonction de la longueur du chemin. La facture de consommation d'eau sera la même pour chaque maison, peu importe la valeur. D'ailleurs, la loi a été modifiée ces dernières années pour inclure encore plus de services (la police, par exemple) dans cette tarification unique.

Plusieurs petites municipalités utilisent déjà un tel système. Mais beaucoup sont encore frileuses, car c'est plus complexe qu'un taux d'imposition unique