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Problématiques et solutions par rapport à la spéculation immobilière, aux hausses importantes d’évaluation foncière et aux hausses inéquitables sur les comptes de taxes de citoyennes et de citoyens de la Ville de Rivière-du-Loup
Document présenté à Mme Nathalie Normandeau, Ministre des Affaires Municipales et des Régions, lors de la rencontre du 3 avril 2008
Préparé par la Ville de Rivière-du-Loup
Rivière-du-Loup Le 3 avril 2008
Hausses inéquitables sur le compte de taxes municipales de citoyennes et de citoyens de Rivière-du-Loup en 2008 Introduction Madame Nathalie Normandeau, Ministre des Affaires Municipales et des Régions, un des principes de base de l’impôt foncier, c’est que des citoyens ayant une propriété d’une valeur plus élevée que la moyenne subissent une hausse annuelle de taxes plus élevée que la moyenne ou que les citoyens ayant une propriété d’une valeur moins élevée que la moyenne. Or, la révision du rôle d’évaluation 2008 à la ville de Rivière-du-Loup a montré que ce principe de base n’était plus respecté pour plusieurs citoyens puisqu’il a amené des hausses inéquitables des comptes de taxes de ceux-ci. Nous ne remettons pas en question la validité du rôle d’évaluation déposé. Nous voulons plutôt soulever que la hausse élevée de la valeur des propriétés résidentielles en 2008 amène des problématiques. Dans les pages suivantes, nous allons analyser et chercher à vous faire mieux comprendre ces problématiques engendrées par les hausses très importantes des évaluations foncières du rôle 2008 dans plusieurs secteurs de la Ville de Rivière-du-Loup. Nous ne nous limiterons pas à soulever des constats lors de l’analyse des problématiques. Ainsi, nous irons beaucoup plus loin que ces constats puisque nous identifierons et nous vous proposerons des solutions sous forme de recommandations. Nous tenons à préciser que certaines de ces recommandations impliquent des modifications à la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1). Toutefois, nous voulons vous spécifier que nous ne visons pas une refonte de toute la fiscalité municipale. Pour appuyer notre document lors de notre rencontre, nous vous remettrons également une pétition de citoyennes et de citoyens de la Ville de Rivière-du-Loup, qui ont signifié leur appui au conseil municipal dans ses démarches pour l’implantation de solutions par rapport aux hausses inéquitables sur les comptes de taxes. Le conseil municipal de Rivière-du-Loup a choisi de prendre cette initiative d’une pétition dans le but de vous démontrer l’urgence d’agir. Voyons d’abord la problématique 1 comprenant des exemples clairs et précis de spéculation immobilière tirés d’un secteur riverain de la Ville de Rivière-du-Loup et les impacts de cette spéculation sur les évaluations foncières des propriétés de ce secteur. Problématique 1 : La spéculation immobilière est à la source de hausses très importantes d’évaluation foncière de certains citoyens qui se traduisent par des hausses inéquitables sur leurs comptes de taxes municipales. Ce tableau 1.1 montre clairement la spéculation immobilière au cours des dernières années dans ce secteur riverain. Les prix moyens de vente des propriétés de ce secteur ont été 119% supérieurs à leur évaluation lors de la vente. Par conséquent, cette spéculation immobilière a entraîné une hausse moyenne des évaluations de ces propriétés de 88 400$ à 182 888$ entraînant aussi d’importantes hausses des comptes de taxes. Les détails de ces impacts importants sur le compte de taxes sont présentés plus loin dans la section de la troisième problématique. Tableau 1.1 : Exemples de spéculation immobilière dans le secteur ou unité d’évaluation de la Pointe à Rivière-du-Loup ressortis lors de l’établissement du rôle d’évaluation 2008
Il faut aussi noter et spécifier, Madame la Ministre, que ces hausses importantes d’évaluation foncière ne se limitent pas qu’au secteur riverain de Rivière-du-Loup puisque des citoyennes et des citoyens des secteurs Parc Cartier, Le Boisé, Fraserville et des tours de condominiums encaissent également d’importantes hausses d’évaluation foncière, souvent supérieures à 40%. Par comparaison, avec le dépôt du nouveau rôle d’évaluation 2008, la valeur d’une maison moyenne à Rivière-du-Loup est passée de 105 465$ en 2005 à 135 765$ en 2008, soit une hausse de 28,7%. Avec des hausses d’évaluation foncière de 119%, vous comprenez bien que la baisse du taux de taxes de 12,8% du budget 2008 n’a pas permis de compenser pour ces hausses et ces propriétaires se retrouvent alors avec des hausses trop importantes de leurs comptes de taxes. De plus, même avec une baisse de 28,7% du taux de taxes, correspondant à la hausse moyenne de 28,7% des propriétés résidentielles et à une croissance nulle des dépenses budgétaires de la Ville de Rivière-du-Loup, ces propriétaires se retrouveraient quand même avec une hausse trop importante de leurs comptes de taxes municipales, et ce, pendant que la moitié des propriétaires de la Ville de Rivière-du-Loup obtiendraient une baisse de taxes et pendant que la moyenne de l’évaluation de leurs propriétés (88 400$) soit inférieure à la moyenne des propriétés (105 465$) résidentielles de Rivière-du-Loup en 2007. C’est un exemple flagrant de ce qui est inéquitable ! Répétons que nous y reviendrons plus en détails dans la section décrivant la troisième problématique. Précisions ensuite que présentement, au début avril 2008, des citoyennes et des citoyens de Rivière-du-Loup se retrouvant avec des hausses d’évaluation de 119% sont pris à la gorge pour payer leurs taxes municipales puisqu’ils n’ont pas cette capacité de payer. Certains sont mêmes obligés de vendre leur propriété qu’ils occupent parfois depuis plusieurs décennies ou générations. Ces gens, souvent des personnes âgées, vivent alors une expropriation causée par la spéculation immobilière. En plus d’encaisser ces hausses inéquitables sur leur compte de taxes, c’est aussi le droit de ces gens de continuer de se loger dans le milieu qu’ils ont choisi depuis longtemps qui se trouve compromis et bafoué. Enfin, ces faits et constats démontrent clairement que cette spéculation immobilière est à la source de cette problématique. Sans mesure pour freiner cette spéculation immobilière, cette problématique des hausses trop importantes d’évaluation foncière va continuer de se produire et de sévir dans les prochaines années et des gens seront encore forcés de vendre leur propriété en raison d’un compte de taxes qui augmente de façon trop importante et inéquitable. Recommandation 1 : Nous recommandons de mettre en place, le plus tôt possible, des mesures limitant la spéculation foncière comme l’imposition d’un droit de mutation supplémentaire de 5% sur le prix de vente d’une propriété au vendeur et à l’acheteur, et ce, dès que le prix de vente d’une propriété est 50% plus élevé que le prix de l’évaluation foncière de cette propriété. De plus, ces droits de mutation supplémentaires devront être versés dans un fonds dédié au financement du Programme de Report de l’Impôt Foncier (PRIF). Évidemment, ce seuil de 50% à partir duquel le droit de mutation supplémentaire s’applique peut être revu à la baisse. Problématique 2 : Il y a un transfert du fardeau fiscal municipal vers la catégorie résidentielle parce que les valeurs de l’évaluation foncière résidentielle augmentent beaucoup plus que les valeurs foncières de toutes les autres catégories d’immeubles dans le rôle d’évaluation 2008 à Rivière-du-Loup. Selon le tableau 2.1, toutes les catégories d’immeubles, composant la richesse foncière de la Ville de Rivière-du-Loup, augmentent de valeur entre 2007 et 2008. Toutefois, la catégorie des immeubles résidentiels obtient le plus grand accroissement de valeur avec +31,1%. Le tableau 2.2 fait ressortir plus précisément que la part de valeur de la richesse foncière de la catégorie des propriétés résidentielles s’est accrue le plus en passant de 55,6% en 2007 à 59,1% en 2008, soit une variation de +3,5%. Cette variation beaucoup plus élevée signifie que la part des valeurs des immeubles résidentiels a progressé beaucoup plus que la part des valeurs des immeubles de toutes les autres catégories puisque leur variation est en baisse ou nulle dans le tableau 2.2. Tableau 2.1 : Hausse de la valeur de la richesse foncière par catégories d’immeubles imposables entre 2007 et 2008
Tableau 2.2 : Variation de la part de valeur de la richesse foncière 2007 et 2008 par catégories d’immeubles imposables
Évidemment, le tableau 2.3 révèle que cette plus grande augmentation de la valeur des immeubles résidentiels s’est reflétée sur les augmentations des comptes de taxes résidentiels. Selon le tableau 2.3, les propriétaires des immeubles résidentiels qui assumaient une part de 47,7% des taxes perçues par la Ville de Rivière-du-Loup en 2007 ont vu leur part haussée à 48,8% des taxes perçues par la Ville de Rivière-du-Loup en 2008. En effet, le tableau 2.3 vient confirmer que la catégorie résidentielle s’avère la catégorie d’immeubles qui subit la plus grande progression de parts de taxes avec + 1,1% du total de toutes les taxes perçues par la Ville de Rivière-du-Loup entre les années 2007 et 2008. Cette progression beaucoup plus grande de la part de taxes des immeubles résidentiels et la variation négative de certaines catégories d’immeubles viennent confirmer qu’un transfert du fardeau fiscal a eu lieu des autres catégories d’immeubles vers la catégorie résidentielle. Parmi ces catégories en baisse, c’est celle des immeubles gouvernementaux qui a subi la plus forte baisse de sa part du fardeau fiscal municipal avec -1,3% entre les années 2007 et 2008. Le tableau 2.3 précise que les immeubles gouvernementaux assumaient une part de 14,2% des revenus de taxes de la Ville de Rivière-du-Loup en 2007 et que ceux-ci assumaient seulement une part de 12,9% des revenus de taxes de la Ville de Rivière-du-Loup en 2008. Tableau 2.3 : Variation de la part des valeur de revenus de taxes 2007 et 2008 par catégories d’immeubles imposables
Recommandation 2 : Nous recommandons de modifier, le plus tôt possible, les règles de la Loi sur la fiscalité municipale concernant les paiements tenant lieu de taxes sur les immeubles gouvernementaux afin que les Gouvernements du Québec et du Canada puissent assumer leur juste part du fardeau fiscal municipal, et ce, afin de limiter le transfert du fardeau fiscal de cette catégorie d’immeubles vers la catégorie résidentielle lors du dépôt de nouveaux rôles d’évaluation foncière comprenant de fortes hausses des valeurs de la catégorie résidentielle. Recommandation 3 : Nous recommandons de modifier, le plus tôt possible, les méthodes de calcul de la Loi sur la fiscalité municipale concernant les taux de taxes des immeubles de 6 logements et plus, des immeubles non résidentiels (commerces), des immeubles industriels, des terrains vacants et des immeubles agricoles afin d’augmenter les maximums des taux de taxes permis pour ces catégories, et ce, afin de pouvoir limiter le transfert du fardeau fiscal de ces catégories d’immeubles vers la catégorie résidentielle lors de dépôt de nouveaux rôles d’évaluation foncière comprenant de fortes hausses des valeurs de la catégorie résidentielle. Problématique 3 : Des citoyens ayant des propriétés avec des évaluations foncières plus basses que la moyenne subissent des hausses de taxes municipales plus élevées que des citoyens ayant des propriétés avec des évaluation foncières dans la moyenne ou plus hautes que la moyenne. Comme mentionné précédemment, cette section de la problématique 3 contient 6 tableaux fournissant beaucoup de détails à propos des impacts des hausses d’évaluation foncière sur les comptes de taxes de citoyennes et de citoyens provenant de différents secteurs de la Ville de Rivière-du-Loup. Chaque tableau est conçu de la même façon pour faciliter les comparaisons et fonctionne avec la même légende des mises en situation. Commençons d’abord par le tableau 3.1 qui concerne le compte de taxes moyen. Ce tableau 3.1 révèle que la valeur moyenne de l’évaluation foncière des propriétés résidentielles à Rivière-du-Loup est passée de 105 465$ en 2007 à 135 765$ en 2008. Elle a entraîné une hausse moyenne du compte de taxes de 151,41$ entre 2007 et 2008. C’est bien ce qui a été véhiculé et spécifié lors de la présentation du budget 2008 de la Ville de Rivière-du-Loup. Cette hausse de 151,41$ est composée d’un montant de 142,91$ relié à la hausse des dépenses de la Ville de Rivière-du-Loup et de 8,50$ relié à la hausse d’évaluation foncière. Tableau 3.1 : Évolution du compte de taxes moyen entre 2007 et 2008 à Rivière-du-Loup
Légende des mises en situation : La rangée A donne le compte total de taxes en 2007 La rangée B donne le compte total de taxes 2008 La rangée C donne la hausse totale du compte de taxes entre 2007 et 2008 La rangée D donne le compte total de taxes 2008 s’il n’y avait pas eu de hausse du rôle d’évaluation La rangée E donne le montant du compte total de taxes 2008 relié à la hausse des dépenses de la Ville de Rivière-du-Loup La rangée F donne le montant du compte total de taxes 2008 relié à la hausse du rôle d’évaluation. Le tableau 3.2 présente le cas d’un citoyen dont l’évaluation foncière de sa propriété est passée de 81 500$ en 2007 à 116 400$ en 2008, soit une évaluation plus basse que la moyenne de 105 465$ en 2007 et de 135 765$ en 2008. Nous pouvons constater que la hausse de taxes de 281,66$ de ce citoyen est environ 130$ de plus que la moyenne de 151$. Ce citoyen subit alors une hausse inéquitable de son compte de taxes puisque sa propriété a une valeur plus basse que la moyenne. Ceci va à l’encontre d’un principe de base de l’impôt foncier. Plus spécifiquement, s’il n’y avait pas eu de hausse du rôle d’évaluation ce citoyen aurait subi en 2008 une hausse de 160,88$ de son compte de taxes. De plus, le montant de son compte de taxes 2008 relié à la hausse de 42,8% de la valeur de l’évaluation foncière de sa propriété est de 120,78$. Tableau 3.2 : Évolution du compte de taxes entre 2007 et 2008 d’un citoyen de Rivière-du-Loup ayant une propriété avec une évaluation plus basse que la moyenne
Le tableau 3.3 présente le cas d’une citoyenne dont la propriété se situe dans un secteur riverain de Rivière-du-Loup. L’évaluation foncière de cette propriété est passée de 82 800$ en 2007 à 183 500$ en 2008 entraînant une hausse de son compte de taxes de +1046,13$ en 2008. Cette hausse est trop importante et inéquitable par rapport à la hausse moyenne de 151$. De plus, sans hausse du rôle d’évaluation foncière, cette dame aurait payé +104,97$ sur son compte de taxes 2008, soit une différence de 941,66$. Comme mentionné aux pages 4 et 5, la baisse du taux de taxes dans le budget 2008 de la Ville de Rivière-du-Loup ne peut pas compenser pour une hausse d’évaluation si importante. Tableau 3.3 : Évolution du compte de taxes entre 2007 et 2008 d’une citoyenne de Rivière-du-Loup ayant une propriété dans un secteur riverain où la spéculation immobilière est très importante
Le tableau 3.4 fait ressortir le cas d’un citoyen ayant une propriété dans un autre secteur de Rivière-du-Loup qui n’est pas riverain, mais qui montre aussi une grande variation dans l’évaluation foncière des propriétés résidentielles. Sa propriété a connu une hausse de 44,55% de sa valeur qui est passée de 110 000$ en 2007 à 159 000$ en 2008. L’impact sur le compte de taxes de ce citoyen est de +369,55$. Cette hausse du compte de taxes est inéquitable puisqu’elle représente plus du double de la hausse moyenne du compte de taxes de 151$ en 2008 alors que l’évaluation de sa propriété est loin d’être le double de l’évaluation moyenne. Tableau 3.4 : Évolution du compte de taxes entre 2007 et 2008 d’un citoyen de Rivière-du-Loup ayant une propriété dans un autre secteur de Rivière-du-Loup où il y a aussi des hausses très élevées et inéquitables
Le tableau 3.5 expose le cas d’un citoyen de Rivière-du-Loup ayant une propriété avec une évaluation plus élevée que la moyenne, soit 137 200$ en 2007 et 146 100$ en 2008. Ce citoyen voit pourtant son compte de taxes 2008 baisser de -166,08$. Sans variation de l’évaluation foncière, ce citoyen aurait eu à payer un compte de taxes de 193,63$ en 2008. Par conséquent, il y a un transfert fiscal de 359,71$ vers d’autres citoyens. C’est inéquitable parce qu’un ou des citoyens (les cas des tableaux 3.2, 3.3 et/ou 3.4) subissent une hausse plus importante de leur compte de taxes pour compenser la baisse de taxes de ce citoyen. Par ailleurs, puisque les dépenses budgétaires de la Ville de Rivière-du-Loup augmentent beaucoup en 2008, il aurait été normal et équitable que les comptes de taxes de tous les citoyens augmentent. Or, ce n’est pas le cas en 2008. Paradoxalement, la hausse moyenne de +28,7% des valeurs de propriétés résidentielles a entraîné une baisse des comptes de taxes municipales chez 15% des citoyens de Rivière-du-Loup en 2008. Tableau 3.5 : Évolution du compte de taxes entre 2007 et 2008 d’un citoyen de Rivière-du-Loup ayant une propriété avec une évaluation plus élevée que la moyenne
Quant au tableau 3,6, il présente le cas d’un citoyen de Rivière-du-Loup dont l’évaluation foncière de sa propriété est passée de 181 700$ en 2007 à 222 500$ en 2008, soit une évaluation beaucoup plus élevée que la moyenne de 105 465$ en 2007 et de 135 765$ en 2008. Même si l’évaluation foncière de sa propriété est beaucoup plus élevée que la moyenne, ce citoyen obtient une hausse de son compte de taxes moins élevée que la moyenne avec 112,29$ comparativement à la moyenne de 151$. C’est encore inéquitable puisqu’il y a transfert fiscal de 123,87$ vers d’autres citoyens. Tableau 3.6 : Évolution du compte de taxes entre 2007 et 2008 d’un citoyen de Rivière-du-Loup ayant ayant une propriété dont l’évaluation est plus de 50% plus élevée que la moyenne
Recommandation 4 : Nous recommandons de mettre en place, le plus tôt possible, un Programme de Report de l’Impôt Foncier (PRIF), et ce, afin de ramener à la moyenne les évaluations des propriétés résidentielles des citoyens qui subissent des hausses beaucoup plus élevées que la moyenne. Pour établir le seuil à partir duquel le PRIF pourrait s’appliquer aux propriétés résidentielles, nous recommandons deux critères : 1- Une hausse moyenne de l’évaluation foncière résidentielle de 20% et + 2- Le calcul suivant : moyenne de la hausse d’évaluation foncière résidentielle haussée de la moyenne d’évaluation foncière résidentielle, soit 20% x 1,20 = 24% et + Évidemment, d’autres modalités pour établir le seuil du PRIF peuvent être élaborées. Par exemple, dans le cas de la Ville de Rivière-du-Loup en 2008, puisque la hausse moyenne des valeurs des propriétés résidentielles est de 28,7%, le PRIF s’appliquerait aux citoyens dont la propriété connaît une hausse d’évaluation de 36,9% (28,7% x 1,287) et plus. Les fonds de départ du PRIF pourraient être assumés conjointement par le Gouvernement du Québec, par l’UMQ via son Fonds du marché monétaire et par les municipalités elles-mêmes via les droits de mutation supplémentaires de 5% perçus sur les transactions immobilières où le prix de vente de la propriété est 50% supérieur ou plus à la valeur de son évaluation foncière. De plus, le conseil municipal de la Ville de Rivière-du-Loup est disposé immédiatement à participer à un projet-pilote d’implantation du PRIF à Rivière-du-Loup. Recommandation 5 : Nous recommandons de mettre en place, le plus tôt possible, un crédit d’impôt sur les taxes foncières payées par les personnes de 65 ans et plus à faible revenu pour leur propriété. Ce crédit d’impôt, à l'instar de celui sur la taxe foncière pour les locataires, aiderait les personnes âgées les plus démunies à faire face à leurs obligations concernant le paiement de leurs taxes foncières sans les contraindre à vendre leur propriété (donc maintien à domicile), sans aussi être accessible aux mieux nantis, et sans impact sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation. Cette méthode, s'inscrivant dans une mode de redistribution de la richesse, doit donc se faire à l'échelle gouvernementale plutôt que locale. De plus, ce crédit d’impôt s’inscrit parfaitement dans la lignée des nouvelles mesures gouvernementales du budget 2008 concernant l’amélioration de la qualité de vie des aînés. Problématique 4 : Des citoyens, ayant une hausse d’évaluation foncière beaucoup plus importante que la moyenne, subissent, en plus de leur hausse élevée du compte de taxes municipales, une hausse élevée de leur compte de taxes scolaires. Revenons sur le cas du tableau 3.3 de la citoyenne dont la propriété se situe dans un secteur riverain de Rivière-du-Loup. L’évaluation foncière de cette propriété est passée de 82 800$ en 2007 (97 707$ selon la richesse foncière uniformisée (RFU) en 2007) à 183 500$ en 2008, entraînant une hausse de son compte de taxes municipales de +1046,13$ en 2008. En plus de cette hausse trop importante et inéquitable de son compte de taxes municipales, cette citoyenne subit aussi une hausse trop importante de son compte de taxes scolaires. En effet, cette citoyenne a vu son compte de taxes scolaires grimper de 341,97$ en 2007 à 642,25$ en 2008, soit une hausse de +300,28$. N.B. : Contrairement à toutes les municipalités voisines qui sont desservies par la Sûreté du Québec, la Ville de Rivière-du-Loup est desservie par un service de Police municipale. Par conséquent, je ne peux pas vous donner d’exemples d’impacts des hausses d’évaluations foncières sur la portion du compte de taxes municipales requise pour défrayer les services de la Sûreté du Québec. Toutefois, vous pouvez comprendre que cet impact est similaire à celui du compte de taxes scolaires puisqu’ils se financent tous les deux à partir de la richesse foncière uniformisée (RFU). Il serait important que vous puissiez revoir aussi le financement de la Sûreté du Québec par la RFU afin d’envisager des solutions pour faire face à cette cinquième problématique. Recommandation 6 : Nous recommandons de mettre en place, le plus tôt possible, une mesure de plafonnement de la hausse de taxes scolaires au pourcentage moyen de hausse d’évaluation foncière des propriétés résidentielles, et ce, pour tous les citoyens dont la valeur de leur propriété subit une hausse d’évaluation plus élevée que la moyenne. Par exemple, dans le cas de la citoyenne dont la propriété se situe dans un secteur riverain de Rivière-du-Loup, son compte de taxes scolaire de 341,97$ en 2007 passerait à 372,97$ (82 800$ X 1.287 X 0,35$/ 100$) en 2008, au lieu de 642,25$ en 2008. Conclusion Madame Nathalie Normandeau, Ministre des Affaires Municipales et des Régions, nous vous remercions de nous avoir reçu au début avril et de nous avoir permis de vous présenter le contenu de ce document. Ce document vous a exposé des problématiques reliées à des hausses inéquitables sur des comptes de taxes de différents citoyens afin que vous puissiez mieux comprendre ces impacts. Mais aussi et surtout, nous vous avons exposé six solutions sous forme de recommandations à ces problématiques. Pour régler les impacts de ces hausses inéquitables sur le compte de taxes municipales de certains citoyens, il est essentiel de modifier la Loi sur la fiscalité municipale. Il est aussi essentiel d’implanter, le plus tôt possible, des mesures pour limiter la spéculation immobilière qui est à la source de ces hausses inéquitables, des mesures pour limiter le transfert fiscal d’autres catégories d’immeubles imposables vers la catégorie résidentielle, des mesures d’atténuation du compte de taxes municipales comme le Programme de Report de l’Impôt Foncier (PRIF) et des mesures pour plafonner l’impact des hausses d’évaluations foncières sur le compte de taxes scolaires et sur la portion du compte de taxes municipales requise pour défrayer les services de la Sûreté du Québec. En terminant, je me permets d’insister, Madame, que pour régler ces problématiques de hausses inéquitables sur le compte de taxes municipales de certains citoyens, il importe d’implanter des mesures, le plus tôt possible, parce que des citoyennes et des citoyens n’ont présentement pas la capacité de payer leurs taxes municipales. En attendant vos réponses par rapport à la pertinence des problématiques que nous avons soulevées, par rapport à la pertinence des six recommandations soumises et par rapport à l’échéancier de leur mise en place, je vous prie d’agréer, Madame la Ministre, l’expression de nos sentiments les meilleurs. |
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